不動産売却Q&A「よくある質問」/府中市の不動産売却なら「わいわいアットホーム」(土地、一戸建て、マンション、中古、収益)

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不動産売却Q&A

こちらには掲載しきれないご質問も数多くありますが、悩みは人それぞれです。あなたに最適なアドバイスを差し上げますので、ご不安なことはお気軽にご相談ください。

※各タイトルをクリックしていただくと、回答がご確認いただけます。

◆訪問査定
(訪問査定では、当社があなたの不動産に赴き物件の使用状況・敷地の状況などを確認いたします。法務局・役所調査等を経て、権利関係・法令上の問題点を把握し、市場動向や豊富な取引事例を基に査定価格をご提示いたします。)

Q 訪問査定にはどのくらい時間がかかりますか?

kota現地確認は30分程度です。その他役所調査、法務局等の調査をして概ね5営業日以内に査定価格をご報告いたします。
もちろん、あなたのご事情によっては最優先させていただく場合もございます。

Q 訪問査定するとき必要なものはありますか?

kota購入した時の資料一式があればベストです。登記簿謄本(土地・建物)、公図、地積測量図、建物図面(間取り)があると良いです。
わからないときはご相談ください。

Q 訪問査定で他に注意点などありますか?

kotaあなたが知っている物件の良いところ、環境の良いところをぜひお聞かせください。また増改築・リフォーム・破損をしている箇所がありましたら教えてください。

Q 物件の売出価格はどうやって決めるの

kota査定価格をもとに、最後は所有者様にお決めいただきます。不動産会社が査定した価格は、築年数や広さ、立地などの条件から、この価格であれば売れるだろうという目安価格になりますので、よくお考えください。

◆机上査定(かんたん査定)
(机上査定では、あなたからいただいた物件情報と周辺売出事例・成約取引事例等にもとづき概算での査定価格となります。不動産の現地調査等は行ないませんので、売却開始にあたっては訪問査定が必要となります。)

Q 机上査定で物件情報はどこまで伝えればいいですか?

kota以下の内容をお伝え下さい。
・物件種別(マンション(何階かも)・一戸建て・土地)
・所在地
・面積(土地面積・建物面積・マンションの場合は専有面積)
・築年数
・バルコニー(主開口面)の方位
・建物の構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造等)
・ご売却希望時期

Q 机上査定ではどのくらいで査定価格は教えてくれるの?

kota種別によりますが、早ければ30分以内のご回答が可能です。

Q 査定価格よりも高く売れないのでしょうか

kota査定価格を全く無視した価格設定はお勧めではありません。運よく売れることもあるのですが、そのようなことはめったにありません。査定価格に則った価格で売り出すことが売却成功の基本です。欲張りすぎると機会損失を被ることもありますのでご注意ください。

◆その他の多い質問
(皆様が知りたい質問を掲載しました。)

Q 売却と購入、どちらが先がいいのでしょうか

kotaお客様の状況によって異なりますので、まずはご相談ください。売却先行にも購入先行にも、それぞれメリット・デメリットがあります。どのような段取りで住み替えを行うかによって、行動も変わります。当社では、どちらを選択した場合でも、デメリットをできるだけ軽減する提案をさせていただきますので、まずはお気軽にご相談下さい。

Q 売却〜購入〜入居までどれくらいの期間が必要ですか

kota特別な事情がない限り、余裕を持って買い替え(住み替え)をしましょう。急いで不動産売却したい場合は、条件にもよりますが、最短で1〜1.5ヶ月程度が必要です。ただし、売出価格を低めに設定するなどデメリットも多くありますので、あまりおすすめできません。期間については、売却・購入の条件にもよりますので、まずはご相談下さい。

Q 売却しやすい時期はありますか

kotaどの時期でも大きな違いはありません。一般的に、売却しやすい時期は購入しようとする方が増える時、つまり、3月と9月が需要のピークと言われています。これは「異動」の時期でもあるためです。しかし、当社へは年間を通して平均的に購入のご相談をいただいております。つまり、1年の中で最適な時期というのは、あるようでないようなものです。購入しようと思っている方は、常に探されていますので、あとはその方にどのような方法で情報を届けるか。それに尽きますね。

Q いつまでも売れなかったら心配です

kotaまずは、担当者と相談をしましょう。重要なのは、担当者と営業戦略を練ることです。不安になる気持ちはわかりますが、焦って値段を下げるだけではすぐに売れるとも限りません。購入検討者へのアプローチ方法、物件アピールの仕方、管理状況など、売れない原因は必ずあります。それらをしっかりと把握したうえで、次の手を打ちましょう。焦りは禁物です。

Q 少しでも早く売りたい場合はどうしたらいいの

kota値段を下げるか、業者買取の2パターンとなります。どうしても早く売却をしなければならないという事情がある場合、2通りの早期売却策があります。まずは価格を下げること。価格は需給バランスで成り立つものですので、この値段なら買いたい、という方が必ず現れるでしょう。もう一つが、不動産会社による買取りです。当社で難しくとも、他の買取業者で入札形式による買取ができますので、お気軽にご相談ください。

Q 売出価格は変更できますか

kotaもちろんです。思ったようにお問合せがない場合には、価格変更をして様子を見るのも一つの方法です。ただし、あまりに短期間で何度も価格変更をするのは、不信感を抱かれることもありますので、担当者と相談をして決めましょう。

Q 家に住みながら売却は可能ですか

kotaもちろん可能です。売却を希望されるほとんどの売主様が住みながら売却を進めています。購入希望者がいれば、事前にご連絡の上、お住まいをご案内させていただきます。最初は家を見られて恥ずかしい気持ちなどあるかもしれませんが、他の売主様もそうされてますので、心配はございません。

Q ご近所に知られずに売却することは可能でしょうか

kotaもちろん可能です。その場合は近隣へのチラシ広告などを行なわずに、購入を希望しているお客様の中から、条件の合う方にご紹介するなどのサポートを行ないます。
また、インターネットでの広告は、興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られにくいという特徴があります。インターネット広告を重視した販売活動を行なう等の、あなたのご事情に合わせた売却活動をいたしますのでご安心ください。

Q いらない家具は置いたままでいいですか

kota買主様と相談となりますが、原則は全て撤去していただくことになります。物・設備等を残置する場合、買主様によっては喜ばれることもあります。処分する場合は、1.引越業者に依頼する。2.リサイクルショップへ売却。3.粗大ごみとして出す。のいずれかになります。

Q エアコンなどの設備が故障している場合修理すべき?

kota日常生活に必要な物は修理する方が望ましいですが、特に修理の必要はありません。ただし、使えないものを受け取る方はあまりいませんので、修理をせずに撤去が一般的です。また、「付帯設備表及び物件状況等告知書」という書類を作成し、買主様に引き渡す付帯設備やパッと見わからない物件の不具合があり、それを把握している場合には、その箇所を予めお伝えしなくてはなりません。給湯器のように日常生活に必要なものは、修理しておくことをおすすめいたします。

Q 売る前にリフォームなどを検討しているのですが

kota当社にて提携リフォーム会社等もございますので、通常リフォームよりも融通の聞く形でのリフォームや手直しなども可能です。リフォームの場合、近年は悪質なケースや事件も目立っておりますので着手する前にご相談いただければと思います。

Q 売却代金はいつもらえるの?

kotaご売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが一般的です。
その内訳は契約時(手付金として)5〜10%程度、引渡し時に残金が支払われるケースがほとんどです。ご契約から引渡しまでの期間は1〜1か月半前後が多いのですが、あなたと買主様のご都合を調整するお手伝いをさせていただきます。

Q 不動産会社は何をしてくれるのでしょうか

kota不動産の売却から購入まで、不動産に関するすべてをトータルでサポートします。売却に係る相談、物件調査、売却のアドバイスや実際の売却活動から、購入、入居についてのご相談まで、全てです。少しでも疑問、不安に感じる事があれば、どんなことでもご相談ください。分かりやすくご説明いたします。

Q 媒介契約とはなんですか

kota3種類の契約形態があります。特徴をご理解のうえ、最適な契約を結びましょう。
(専属専任媒介)
・契約締結社数:1社
・契約期間:3か月以内
・指定流通機構への登録:5日以内(休日除く)
・不動産業者の売却活動報告義務:1回/1週
・お客様による売却活動:できない

(専任媒介)
・契約締結社数:1社
・契約期間:3か月以内
・指定流通機構への登録:7日以内(休日除く)
・不動産業者の売却活動報告義務:1回/2週
・お客様による売却活動:できる

(一般媒介)
・契約締結社数:制限なし
・契約期間:3か月以内
・指定流通機構への登録:期日制限なし
・不動産業者の売却活動報告義務:なし
・お客様による売却活動:できる

媒介契約を結ぶ際には、必ず本人確認が必要になります。

Q 売却委任を他の不動産会社に変えていいんですか

kotaもちろんです。売却依頼は、媒介契約書によって成立しているものです。
この書面は、あくまで売主様と不動産会社の契約ですので、媒介契約の種類に関係なく、いつでも解除することが可能です。

Q 不動産会社に依頼せずに自分で売却は可能ですか

kota可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをおすすめいたします。売買契約は、物件調査、価格の決定、住宅ローン、登記、諸手続きなど、一度の取り引きで様々な事を処理しなくてはなりません。それらには専門知識が必要ですので、都度専門家への相談・依頼が必要ですが、調整を含め、一手に引き受けてくれるのが不動産会社です。安全に取引ができる確信がないのなら、不動産会社に依頼することが、最終的には最善の選択になるでしょう。

Q 複数の不動産会社に頼めば早く売れるのでは・・・

kota一概にそうとは言えません。多くの方は、売却を手伝ってくれる不動産会社が多い方が早く購入者を見つけることができる、と考えるでしょう。ところが、この考え方には誤解があります。まず、1社にだけに依頼をしても、その売却情報は、国土交通大臣指定の不動産流通機構へ登録されるため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を見ることができ、購入検討者がいらっしゃれば、紹介することもできるのです。また、営業担当の心理として、自社だけに任せてもらっているという意識が、積極的な売却活動につながることは想像に難くないでしょう。

Q どのような広告や販売活動をするのですか

kota当社登録のお客様への紹介、インターネット広告(弊社ホームページも含みます。)、近隣地域へのチラシ配布、オープンハウス開催など、様々な活動をいたします。当社は囲い込みなどを一切いたしませんので同業他社の購入希望客にも情報が行き渡ります。

Q 売却にかかる広告費は手数料とは別に支払うのですか

kota原則、広告費は発生しません。ただし、あなたのご要望により特別な広告を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。その場合、あらかじめご説明をいたしますのでご安心ください。

Q どのような不動産でも売れますか

kotaはい、もちろん売れます。古く痛んだ建物のある物件でも「土地」としての販売も可能ですので、建物の状態などでご不安がある場合もご遠慮なくご相談ください。また、大型の物件やいわく付の物件などもそれ相応のニーズがありますので、状態に関わらずご相談いただければと思います。なお、権利関係が複雑な場合は、ケースバイケースとなりますのでご相談ください。
エリアとしては、当社は基本的には府中市および周辺地域専門です。首都圏であればご相談に応じられますがお取り扱いできない場合もあります。
投資用物件の場合などは首都圏エリアで対応が可能です。

Q 来店をせずに、メールや電話でもOKですか?

kota基本的には可能です。ただし匿名の場合はいろいろ問題があっても困りますので、その場合一般論としてご相談を承ります。
こみいった相談の場合は対面でないと意思疎通や正確なアドバイスをいたしかねますので、対面でのご相談をお願いしております。不動産売却は売買契約が成立するまで費用はかかりませんので、ご相談は無料です。当社は地域密着でやっている街の不動産屋です。信用と信頼が一番の武器ですので強引な営業やだまし行為は一切いたしません。

Q 見学者の印象アップの秘策とは

kota清潔感と空間のゆとりを演出するのがコツです。例えば、オープンハウスは、実際に生活しているところを見てもらうので見学者にとってはそこで暮らす実感をつかむのに最適な方法になります。それだけに、見学者を迎える側として、少しでもよく見せたい、と思われるでしょう。まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配りましょう。キッチンやバス・トイレなどの水周りは、業者にハウスクリーニングをお願いするのも手です。見学者は家だけでなく、売主様もよく見ています。不思議なものですが、魅力的な人が住んている家は、魅力的に映ってしまうものです。清潔感とゆとりを演出しつつ、さわやかな挨拶、受け答えで好印象を与えて下さい。しつこい説明は逆効果になることが多いのでご注意下さい。

◆手続き・諸費用・その他

Q 複数名義の物件を売却する場合、特別な手続きは必要?

kota署名・押印は各人必要です。特別な手続きは不要ですが、共有者全員が売却に同意している必要があり、登記手続き、契約書などへの署名・押印は原則本人が行い、実印・印鑑証明書なども各人にご用意いただきます。不動産売買契約については、代理人(代表者一人)での契約も可能です。詳しくはご相談ください。

Q 権利証を紛失してしまった!

kota紛失に気が付いたら速やかに司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。当社で迅速にサポートさせていただきますので、ご安心ください。また、売買のスケジュールに影響が出る場合がありますので、速やかにご相談ください。

Q 仲介手数料はどのくらいかかりますか

kota取引金額によって変わりますが、宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。

・成約価格(税抜)が200万円以下の場合
 →成約価格(税抜)の5%+消費税
・成約価格(税抜)が200万円を超え400万円以下の場合
 →成約価格(税抜)の4%+20,000円+消費税
・成約価格(税抜)が400万円を超える場合
 →成約価格(税抜)の3%+60,000円+消費税
となります。

Q 不動産売却時に係る費用は?

kota売却内容によって異なります。
一般的には、
・売買契約書に貼付する印紙代
・仲介手数料
・登記費用
となります。
その他に、リフォームする場合のリフォーム費用、更地にして売却する場合の建物解体費用、敷地の境界が明示されていない場合の測量費用や登記費用など。また、売却益が出た場合にも税金がかかります。後から困らないように適宜アドバイスいたします。

    

Q 確定申告について

kota売却をした翌年の2〜3月に確定申告が必要です。条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されます。
・優遇税制については種類・適用要件が多くあります。そのため、使えると思っていた税制が使えなかったりすることもあります。当社提携の税理士に相談ができますのでお気軽にご相談ください。
≪売却のみ≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の譲渡損失の損益通算」「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
≪売却+購入≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の買換え特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」

    

Q 売却した年の固定資産税等の取扱いは

kota売却した時期により計算方法が異なります。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して賦課され、5月頃に送付される納税通知書をもって金額が確定します。したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額で日割り計算を行い売主負担と買主負担として精算します。一方1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、前年の納税通知書の金額をもとに日割り計算をします。後に誤差が生じても精算はありません。

    

Q 住宅ローンの残債がありますが買い替えはできますか

kota買換え(つなぎ)ローンを利用できます。住宅ローンの残債が多いため、買い替えをあきらめている方もいらっしゃいます。そんな問題を解決するためにあるのが「買い替えローン」です。すべての銀行では扱っているわけではありませんが、売却収入を充てても返済しきれないローン残存額を購入物件の住宅ローンに上乗せして融資をしてもらうこともできます。住宅ローンについてはお気軽にご相談下さい。

    

◆既存住宅個人間売買瑕疵保険のQ&A
当社では、あなたと買主様に安心してお取引していただけるよう当社負担にて売却物件に瑕疵保険を付保できます。※他サービスとの併用についてはご相談下さい。
※適用要件等もありますので、詳しくはこちらをご覧ください

Q どんなところが保険の対象になるの?

kota保険の対象となる部分は、住宅の中でも特に重要な部分である以下の部分です。1、柱、基礎などの構造耐力上主要な部分 2、外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分 別途、特約を付帯することにより、住宅区分に応じて管路・設備等を保険の対象に追加することができます。

Q 保険の検査は誰がするの?

kota検査は、検査を行う事業者だけでなく、建築士資格を持った住宅あんしん保証の検査員も行いますので、瑕疵の防止につながります。 別途、瑕疵保険に加入可能な住宅であることを売買契約前に確認できる「事前現場検査」をご用意しています。

Q 保険期間は何年?

kota引渡日から1年または5年になります。

Q どんなことに保険金が支払われるの?

kota欠陥を補修するための工事代金以外にも、補修のための調査費用や補修工事中の仮住まいの費用なども含まれます。

Q 保険金は最大いくらまで支払われるの?

kota500万円または1000万円になります。 ※保険期間5年の場合の保険金額は1000万円のみです。 ※保険金をお支払いできない場合もございます。詳しくは事業者へご確認ください。


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※ 当社は、東京都知事より免許を受けて営業している正規の不動産業者です。

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