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大失敗!不動産売却事例…

ここでは落とし穴としてすこし具体事例をあげていきたいと思います。
ぜひご参考になさってください。

【マイホーム住み替え事例】

某年12月に住替え先の一戸建てを購入し、1月から旧宅であるマンション(現居住中)売却をスタートさせた方がいました。大手不動産仲介会社A社に購入と売却をともに依頼をしていましたが、2月に弊社にご相談がありました。「思ったように案内もなく売れるかどうか心配で困っている」とのことでした。
いろいろご相談の上、先のA社に加え、当社でも売却の依頼を受けることになりました。そして、資料もすべて揃った翌日の朝に売主様から電話がありました。「A社から購入物件と売却物件の引渡しのタイミングが狂うといろいろと問題が生じる可能性があるとアドバイスを受けた」といった理由で、すぐに委任を取り消したいと連絡がありました。
当社としては、快くそのご要望を受けることにし、様子を見ることにしました。
そして数ヵ月後の7月になっても依然売れていませんでした。引越は4月だと言うのに、A社が言っていた引渡しのタイミングには間に合いませんでした。

その結果、かなりの時間をかけて、当社が査定した金額で成約となりました(レインズデータ確認による)。

高値査定や営業マンのアドバイスに期待しすぎて、希望価格よりも売却価格が下がってしまった典型的な例です。

いずれにしても、以前居住していたマンションの残債額(住宅ローンの残り)は売却代金で返済しきれず、預貯金から持ち出して住宅ローンの返済をされました。
高値査定についてはこちらをご覧ください。

【買換えをしたいが行動力・決断力がない】

居住中のマンションの売却活動をしながら、子供の事情があるためエリアを限定して物件を探しているお客様(B様)より、当社へ売却(買い替え相談)の依頼がありました。

売出価格は購入額と自己資金のバランスを考慮する必要もあったので、まずは資金計算を行いました。

B様は買換えが一番の目的で、何としても引っ越したいとのことでしたが、エリアを限定しておりますので、購入先行で事を進めていく方が安心でした。購入物件をより安く購入ができれば、今お住まいのマンションは多少安く売却しても夢がかなうのです。

それらのご説明をした上で、購入検討の物件をご案内し、タイミングよくいい物件に巡り合えました。その物件は相場と比較してもお安く(売主事情があり早く売却をしたかったという単純な理由)、立地も環境も申し分ない物件でした。

B様は物件を気に入っていただけましたが、決断ができませんでした。その理由は、購入しても今の住まいが売れなかったらどうするの?という不安に駆られているからでした。(つなぎ融資を利用するという方法もあったのですが・・・。)
私は説明をしました。周辺の売れ行き動向を調べると、あと100万円ほど値下げすればお問い合わせは増えると思います。悪くともその前後で成約すると想定できるので、その場合でも手元に残るお金は200万円くらいです、と。(つまり余裕があるということを説明したわけです。)
B様は理屈はわかっているのにやっぱり決断ができませんでした。

残念ながら私の上記提案の買い替えは実現することはありませんでした。

以後、当社では思ったような売却ができないと判断された売主様は、当社への委任を中止し、他社に売却依頼をしましたが、その後9ヶ月がたち、10か月目には当社が受けていた価格より200万円も安くなりましたが動きはないようでした。

売出価格が下がってきたため、その分自己資金を投入しないと買い替えができない状況になってきました。当然、周辺の売れ行き動向にも影響をされていたのです。

このようなケースは大変残念ですが、時間をかけるほど買い替えを成功させることは難しくなります。実はこの不動産は事情があり周辺の成約価格が年々下がっている物件だったのです。今回の場合は「買い替えを成功させ、毎日の生活をより良くするため」であり、ご本人もお金を残す事ではないと仰っていたのですが・・・。

私が残念に思ったことは、自宅の残債(住宅ローン残高)はとても少ないにもかかわらず、売却金額にあまりにこだわりすぎていることでした。こうなると、売却先行で価格を下げる以外、積極的な営業活動はできません。そうなると、今度は売った後の問題も出てくることになります。よい購入物件が見つからない場合に妥協してしまうか、それとも賃貸物件にとりあえず入るか(よけいお金かかりますね…)。どう考えるべきか。

決断が出来ないゆえの結果でした。

【客観的価値を知らないと損をする事例(マンション)】

戸建の場合と違ってマンションの場合は、同じマンション内での成約事例や近隣マンションの売れ行き動向等を考慮すればおおよその成約するであろう価格は見えてきます。
このような価格は、マンションの住人であれば、ある程度はご存知でしょう。
マンションを売却するにあたって、最初の売り出し価格は査定金額を考慮し、売主様が決定しますが、その価格が相場より高く、お問い合わせが少なければ、できるだけ早めに価格変更をした方が、良い結果になることが多くあります。

不動産取引の慣例として指値交渉(値引き金額の入った申し込み)というのがよくあることです。

売主様の中には、この指値交渉が入ると、売却に応じない方もおられますが、ここで注意してほしいことがあります。それは、その指値は「本当は適正価格の範囲かもしれない」ということです。できるだけ高く売りたいのは当社も同じ気持ちですが、相手のいる取引ですから、相手があって初めて不動産取引が成立するということを忘れてはいけません。
もしも購入希望額がおおよそ妥当と判断できるなら、値引き交渉を受けた方が得な場合もあります。
しかし、妥当でないと判断できるならば、値引き交渉を安易に受けるべきではありません。客観的にご自身の不動産の価値をしっかりと見極めていれば、このような時も冷静に判断できると思います。

より高く売るため=「できるだけ安く売らないため」には、物件の客観的な評価をし、それをあなたが知っておくことがとても重要なのです。弊社では売出事例と成約事例等を考慮して様々な販売計画、アドバイスをいたします。あなたによりよい条件でお取引ができるようしっかりとご提案をいたします。


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