不動産業界の「物件の囲い込み」問題とは/府中市の不動産売却なら「わいわいアットホーム」(土地、一戸建て、マンション、中古、収益)

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あなたが損する「物件の囲い込み」

(番組 : ワールドビジネスサテライト TV東京)
(平成27年5月26日放送)
「当社囲い込み調査 6:45〜9:20です」



現在、不動産売却における業界の問題は「物件の囲いこみ」と「売れる価格ではなく売却委任を受けることを前提とした査定」です。これにより被害をこうむるのは言うまでもなく売主であるあなたです。

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別ページ「不動産売買の仕組み」でご説明したように、不動産業界は共同仲介で成り立っています。これは不動産の流通がスムーズに行くように、国民(売主・買主)のために、ひいては国家全体のためにと整えられてきた制度です。多くの不動産会社の力をあつめて、すばやく買いたい人と売りたい人をつなげる素晴らしい仕組みでもあります。

しかし、不動産会社の自社利益のために、この共同仲介の理念を無視する業者がいます。

不動産会社は物件を売りたいという人から依頼を受けたらば一生懸命、成約するように努力せねばなりません。そういうことをあなたに説明するかもしれません。しかし、不動産会社が他社を介した仲介によって「売らせたくない」という事実を、決して言うことはありません。できる限り他社に売らせないように、様々な画策をしている事を知る売主様はそう多くいないのです。

なぜそのような事をするのでしょうか。それは、他社に売らせるよりも、自社で売主も買主も見つけてきたほうが収入が2倍になって「儲かる」からです。

不動産の「片手」と「両手」と、「囲い込み」問題!

つまりこういうことなのです。

たとえば、不動産会社Aがあなたから物件を預かって、他社(不動産会社B)がお客様を見つけた場合は以下の図の通りです。これを業界では「片手」といいます。片方から手数料という意味です。

府中市不動産売却の片手取引

それに対して、不動産会社Aが、自社でお客様をみつけた場合は、以下の図の通りで、これは「両手」といいます。両方から手数料という意味です。

府中市不動産売却の両手取引

つまり、不動産会社は他社に契約させず、自社で売りも買いも全てやるほうが手数料が2倍儲かるのです。

あなたの事情はあまり関係なく、物件を自社で囲い込んで他社に客付け(他社がお客様を紹介してくれること)をさせない、ウソをついて断ってしまう。
これが「囲い込み」といわれる問題なのです。
不動産会社・担当者のモラルの低さが一つの要因と言えるでしょう。

府中市不動産売却の両手取引

もちろん、自社の営業努力で結果として、両手になることはありますし、正統な営業活動であれば何の問題もありません。しかし実態としては、作為的な囲い込みによる両手取引が横行しています。これが一般消費者には知られていない大きな問題なのです。

実例ですが、ある大手不動産会社の私の友人から聞いた話ですが、毎月のノルマは契約○件、仲介手数料売上高○○○万円。それを達成しないと人事考課で大きなマイナス評価になってしまい、その評価の中に「仲介手数料率」という項目もあるのです。

つまり、そういう会社では人事考課上の評価を上げるためには、自社での両手契約が必要になってくるのです。

営業マンは、自分で両手契約をするために、他社からの紹介確認があった際、紹介させたくないというのが本音になります。

そこで、物件がすでに契約予定である、商談中である、物件担当者の確認が必要であるため担当者以外はお答えができない等を理由にして紹介させないことが多々あるのです。

今、国・業界の動きとして改革の方向で進んできており、TV報道があってからは、かなり改善されましたが、それでも、囲いこみの精神は根強く残っていますし、そのような風土のあった会社が、すぐに変わることができるのかという疑問は残ります。


「囲い込み」によるあなたの大きなデメリット

囲い込みによって、あなたにどのようなデメリットが発生するのか。
いちばんは ”機会損失”です。

つまり、あなたが成約するチャンスと時間を損失するのです。場合によっては高く売るチャンスさえ逃すこともあるのです。当然、買主様も機会損失をすることになるわけですから、あなたと買主様の利益は、あなたが依頼した不動産会社と担当者にはく奪されることになるわけです。

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大手不動産会社などにいくと「ウチは営業力が違います」などと言われるかもしれませんが、どんなに規模の大きな不動産会社でも1社単独では共同仲介に参画している不動産会社の総数、もっと言えば地域の不動産業者数にすら勝てません。(くわしくはこちら)
1社単独で囲い込んで営業するよりも、きちんとルールに則って共同仲介で他社と協力して売却活動を行うほうが「売りやすく」なります。

では、売りにくくなると一体どうなるのか?

これは先に書いた「高値査定」と同じなのですが、大事なことなのでもう一度書きます。

======(ここから)

まず、売り時を逃がします。あなたもなかなか売れないと焦ってくるので値下げや指値(購入相手が値切りしてくる)を受けざるをえません。そして結局、最後は相場以下になったりすることがあります。 本来であれば相場や物件の状態、周辺の売れ行き動向によっては+αくらいで売れた物件が、実にモッタイナイ話です。

そのようにたんにモッタイナイだけの話であればまだいいのですが、そうした場合において、たとえば住宅ローンの支払いに困って売りたい方や、買い替えで新居と旧宅と二重ローンを払っている場合などは、時間が長く経過する分、あなたが損をしてしまうことになってしまいます。
売れるまでローンを払い続けなくてはなりませんし、買い替え計画の場合など、当初思い込んでいた査定額と実際売れる額の差によって家計の計画も狂うかもしれません。つまり、あなたにとっては、相場の範囲のできるかぎり上限で成約する事を目指すのが理想と言えます。

======(ここまで) >>引用元はこちら

他の不動産会社に、あなたの物件を買いたい人がいるのに、自社で契約したいがために「わざと売らない」というあなたへの背信行為、裏切り行為。これが「物件の囲い込み」です。

例えばの話しですが、「囲い込み」が原因で、他社のお客様が満額で買うかもしれないのにその機会を逃してしまったら、その後なかなか売れないこともあります。もしあなたの物件の成約価格が500万円安くなれば、計画が狂ってしまうことは容易に考えられることです。その反面、不動産会社はたったの15万円(500万円×3%)しか損をしないのです。担当者のモラルが低ければどうなるか、、、想像してみて下さい。

◎ これらを踏まえたうえでの不動産売却アドバイス

不動産会社に売却を任せているのに全然売れないあなたはわいわいアットホーム松田のアドバイス「囲い込み」や「高値査定、つまり売れる価格ではなく売却委任を受けることを前提とした査定」をされているかもしれませんし、本当のことを教えてもらえていないのかもしれません。

当社は、ノルマ規定などそもそもありませんので、自社利益を優先した価格交渉をあなた(=売主様)にすることはありません。

物件を囲い込んで目先の利益を得るよりも、地域の同業他社さんと協力して共同仲介をしたほうが、長い目で見た場合に結果的にはよいということをわかっているからです。(当月・来月の数字を追わなければならない不動産会社・担当者には頭でわかっていても、なかなかできないことなのです。)

当社は、お客様一人ひとりの問題解決型の不動産会社であり、お客様によって提案内容がガラリと変わります。

それはあなたの為にしっかりと業務を行えば、あなたもそれに応えてくれると信じているからこそできる様々な提案があるのです。

当社では「なるべく早く」「なるべく高く」「安全に」不動産売却を成功させるようにあなたと一緒になってオリジナルのプランニングを考えます。府中市の不動産売買に特化しているからこそできる当社にしかないノウハウがあります。

不動産業界は成果報酬です。売れるまで、仲介手数料等の費用は一切かかりません。そして、不動産業界の仕組みを理解していい思い出を作りたい方は、ぜひ「わいわいアットホーム」にご相談ください。


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