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不動産売買仲介の「仕組み」

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不動産売買仲介の「仕組み」

不動産業界は「共同仲介」という仕組みで成り立っており大手と中小では営業力に圧倒的な差はありません。
むしろ、当社の方が営業力があるという自負を持って活動しております。

共同仲介とは何かというと、端的に言えば各不動産業者がお互いに物件と顧客を紹介しあう業者間ネットワーク関係のことです。

不動産業者数は平成26年時点で、122,100業者もあり不動産屋はコンビニより多いコンビニがだいたい5万店舗といいますから、コンビニの2倍強も不動産屋があるわけです。

では、その「共同仲介」とは具体的にどういうものか、といいますと、、、

不動産業者はお客様から売却を依頼された不動産を国交省管轄の「REINS(レインズ)」というデータベース(不動産業者間ネットワーク)に登録しなくてはなりません。売却依頼の種類により不動産業者に義務付けられています。(登録しない自社利益優先の不動産業者もいますのでご注意ください)

わかりやすくまとめました。下記の図と説明表をご覧ください。

府中市不動産売却の仕組み:レインズ:共同仲介

1. 

売却の依頼を受けた不動産業者がレインズに物件情報を登録し「こういう物件を売りたいです、当社が預かってますよ」と多くの不動産業者に情報開示します。レインズの物件情報は毎日多くの不動産業者に検索され閲覧されます。

2. 

物件情報を見た他の不動産業者が購入希望顧客を持っている場合、売却物件を預かっている(物件情報を入力した)不動産会社に連絡し物件を紹介してもらいます。
「当社に購入希望の方がいらっしゃるんですが、御社の物件を紹介してよろしいですか?」という感じですね。
物件資料をもらったり日時をあわせて内見したりします。

3. 

このように「売主側不動産屋」と「買主側不動産屋」とそれぞれで紹介しあえます。不動産会社の数は多いので1社単独で売り買いするよりも効率的なのです。

このように不動産会社は売り手側・買い手側に立ってそれぞれの業務を行います。

・共同仲介= 

不動産屋がお互いに物件と顧客を紹介しあう業者間のネットワーク関係

わいわいアットホーム松田のアドバイス膨大な不動産会社の中からお互いに物件や購入希望客を紹介しあえるため、大手とか中小とか関係なく「営業力」や「販売力」に差はでないのです。意外かもしれませんが、差がでるのは、営業マンの誠意と活動方針によるものなのです。残念なことですが、コンプライアンスを遵守している営業マンばかりではありません。 ノルマを課せられた大手社員の多くは「自分の売上目標があるため、売主様に損をさせるとわかっていても、営業活動だと割り切り、共同仲介の仕組みを無視した営業活動をする事もあるのです。」おかしな話しです。

この業界には「悪しき慣行」があり、名前のある大手企業でさえ「物件の囲い込み」「高値査定」などであなたを裏切る行為をしています。

では、なぜそのような事が起こるのか。

1.売主様を「通り一遍の客」と考えて営業をしている。

2.不動産会社の「人事評価の仕組み」がある。

3.自社と担当者利益を優先的に考えなければならない会社の風土がある。

つまり、営業マンが、本当は好ましいことではないとわかっていても、改善が難しい問題なのです。

>>次 「不動産業界の良くない?慣行」を読む


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